Инвестиции в недвижимость. Часть 1

Как часто вы слышите об этом? Людей, которые реально заработали на недвижимости и стабильно в течение 5–10 лет обгоняют инфляцию — единицы. Это как в меме с сусликом: «Видишь его? - Нет. -  А он есть». Так и с успешными инвесторами: вроде бы они есть, но их никто не видел.


Разберем кейс клиента

Что можно купить за ± 40 миллионов рублей, близко к центру Москвы, с 1 спальней, в идеале в ЦАО и при этом увеличить шансы на приумножение средств.

Первоочередная цель — продать после завершения стройки или сдать, если ситуация поменяется.

Конечно, здесь уже есть ошибка — две цели. Нужно определиться с одной. За двумя зайцами, как вы знаете... но мы попробуем.

Если откроем агрегатор, то увидим не так много вариантов (см. рис. 2), где за эти деньги в Москве можно купить квартиру с 1 спальней.


При выборе нужно учитывать несколько факторов:

  1. Срок. Примерный срок владения недвижимостью.
  2. Конкуренция. Основываясь на сроках, понимать, какая будет конкуренция к моменту готовности.
  3. Неочевидные преимущества.
  4. Неочевидные недостатки.

Разберем подробнее

От срока владения зависит, какой налог будет платить собственник, а это может уменьшить прибыль на 15%, и какая конкуренция будет в тот момент.

Если в этом районе будет сдано к этому моменту еще несколько ЖК, то все будут демпинговать, дабы хоть как-то выделиться среди конкурентов. Кстати, демпинг — это основной инструмент продавцов, которые все делают сами.

Неочевидные преимущества — это часто основной драйвер в цене. Откроется ли рядом метро или облагородят территорию по программе КРТ? Если откроют, то когда? Совпадает ли это время с выходом из объекта?

Здесь мы рассматриваем многофакторную модель и что может повлиять как в плюс, так и в минус.

А что по поводу недостатков? Виды на Кремль или на парк могут быть перекрыты уже через 2–3 года другой стройкой, либо вообще построят шоссе в 10 полос. Это тоже стоит учитывать. Москва развивается невероятно быстро.

Теперь к делу

Что можно купить за эти деньги?

Можно выделить 3 локации:

  • Белорусская
  • Павелецкая
  • Площадь Ильича

Все они находятся внутри ТТК и рядом с метро.

Метро увеличивает ликвидность в несколько раз — дети ездят на учебу, родители всегда вовремя приезжают на важные встречи, а арендаторы выбирают транспортную доступность.

Белорусская. ЖК Republic

Недалеко от м. Белорусская расположен знаменитый Republic.

Знаменит он тем, что очень громко стартанул в первой очереди у Forma и громко улетел вниз по ликвидности после продажи его второй очереди ГК «Родина».

И когда у вас потолки с 3,10 м в следующих очередях снизились до 2,85 м (и это бетон, помним, что ремонт съест еще около 10 см), а реклама гласит: «Это Премиум!»

Но он всё еще конкурентоспособен. Просто из-за цены.

У него минимальная цена на Пресне среди новостроек.

Местные фыркают: «Да как там можно жить!», а вот неискушенные покупатели голосуют рублем.

Их не смущает близость железной дороги и невысокие потолки.

Интересно, что многие не хотели покупать по 500 тыс. руб. за кв. м ту самую первую очередь с достойными потолками, когда я им предлагал этот вариант.

Теперь же самый дешевый вариант со сдачей в 2028 году стоит 965 000 руб./кв. м (см. рис. 3).

Ценник улетел в космос всего за два года.

А всё потому, что ближайший конкурент по локации (но не по качеству) — Тишинский бульвар — продается уже по 1 350 000 руб./кв. м.

Самая дешевая евро-2 обойдется в 83 900 000 рублей. Почти ×2 по цене.

Здесь и весь вторичный рынок в бетоне тоже начал подтягиваться по стоимости.

Тот же плохопродающийся Сити Парк стал уже не таким дорогим, как раньше, и составляет конкуренцию строящимся вариантам.


Краткие выводы по локации

Если с точки зрения жизни — да, можно подумать о Republic, если вам нужна именно эта локация, а бюджет ограничен 45 млн рублей и нужна именно квартира с 1 спальней, а не студия (студии в Republic сейчас стоят от 30 млн рублей, примерно по 1 млн за квадратный метр).

Для сдачи в аренду — вполне себе вариант: метро в пешей доступности, Белорусский вокзал и МЦД-4 рядом.

А вот перепродать... сомнительно сейчас покупать по такому ценнику.

К тому же крупный конкурент планирует свой старт, будет давить объемом и ценой, а неочевидные преимущества здесь уже реализовались в виде новых бизнес-центров. 

Продолжение читайте в Части 2.


Запишитесь на персональную консультацию по Элитной недвижимости: Артём +79960720100
TG @moscow_est